Compravendite Immobiliari e Mutuo: opportunità da cogliere, ma con prudenza

Secondo stime preliminari dell’ISTAT la numerosità e il valore delle transazioni relative ad acquisti di abitazioni da parte delle famiglie si dovrebbe confermare in crescita per il 2021 rispetto all’anno precedente. L’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) è aumentato dell’1,2% nel terzo trimestre dello scorso anno rispetto al trimestre precedente e del 4,2% nei confronti dello stesso periodo del 2020.

Anche il Loan To Value (LTV), cioè il rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo finanziato tramite mutuo, ha raggiunto un nuovo record: 1 mutuo su 4 nel 2021 è stato concesso con LTV superiore al 80% e l’incremento registrato per il 2021 è stato del 41% rispetto all’anno precedente.

Il dato è molto incoraggiante per gli operatori del settore anche se ovviamente confrontato con un periodo molto particolare di piena crisi pandemica.

Il trend è stato sicuramente influenzato dalle diverse agevolazioni fiscali e garanzie concesse dallo Stato in questo momento storico (Bonus Casa Under 36 e Fondo Garanzia Cosap, tra le principali), ma anche per effetto di nuovi minimi storici registrati nei tassi di mercato che consentiranno, almeno previsionalmente nel caso di tassi variabili, di pagare un totale di interessi decisamente contenuto.

Contratti di finanziamento più appetibili sono sicuramente un’opportunità da cogliere soprattutto per coloro che avevano già programmato un’operazione di questo tipo ma come per ogni valutazione di investimento, in particolare per quelle che interessano un lasso temporale significativo, occorre prudenza ed una buona conoscenza degli elementi che vanno più attentamente esaminati.

Gli aspetti da valutare per la scelta di un mutuo sono:

1. Il tipo di ammortamento
2. Il tasso applicato, fisso o variabile
3. Le spese iniziali e periodiche addebitate sull’intero piano di ammortamento
4. Eventuali oneri accessori (es. polizze da sottoscrivere)
5. Indicatori di costo pubblicizzati dall’Istituto

I due piani di ammortamento più utilizzati sul mercato italiano sono:

• Ammortamento Italiano: ha la caratteristica di avere una quota capitale costante per tutta la durata del pagamento. Poco diffuso nel nostro Paese, ma comunque disponibile solitamente a richiesta, è caratterizzato da una quota interessi decrescente nel tempo con conseguente graduale diminuzione dell’importo della rata pagata.
• Ammortamento Francese: (quello più diffuso ma che comporta una quota di interessi maggiore rispetto agli altri piani) ha la caratteristica di creare delle rate costanti (salvo variazione del tasso) che avranno interessi decrescenti e quota capitale crescente.

Un piano di ammortamento all’italiana è più vantaggioso di quello alla francese semplicemente perché consente di rimborsare prima il capitale preso a prestito e di pagare conseguentemente meno interessi.

Altra scelta fondamentale è quella legata al tipo di tasso di interesse.

Al di là delle diverse formate “derivate” offerte sul mercato bancario (tassi variabili con cap, durata variabile, misti, ecc.) le due tipologie “base” di contratto di mutuo sono quelle a tasso variabile e a tasso fisso.

In entrambi i casi possiamo dire che il tasso “finito” che sarà applicato dall’Istituto di Credito sarà composto da due componenti:

1. Una componente indicizzata, cioè riferita ad un valore pubblicamente rilevabile
2. Una componente fissa, definita “spread” cioè il margine aggiuntivo (guadagno) applicato dalla banca al tasso di mercato (costo di approvvigionamento del denaro).

Nel caso dei mutui a tasso variabile il tasso di riferimento è rappresentato dall’Euribor.

L’Euribor (Euro Interbank Offered Rate) è il tasso interbancario di riferimento utilizzato come media dei tassi d’interesse con cui le maggiori banche (diciotto) effettuano tra di loro transazioni finanziarie in euro. L’Euribor è sotto il controllo di EMMI (European Money Markets Institute), che ne comunica giornalmente il valore. Esiste un tasso Euribor per ogni scadenza dei depositi regolati nel mercato interbancario (1 settimana, 1 mese, 3 mesi, 6 mesi e 12 mesi).

Per quanto riguarda la rilevazione dei tassi Euribor sono da considerare:

1. Modalità di Calcolo: l’Euribor può essere rilevato in modo puntuale (es. Euribor 3 Mesi rilevato il primo giorno lavorativo del periodo di riferimento) o come media dei tassi di periodo (es. Euribor 3 Mesi media del trimestre).
2. Frequenza di rilevazione: cioè quante volte il tasso viene rilevato/calcolato nel periodo considerato (es. Euribor 3 Mesi media mese precedente rilevato mensilmente nell’arco di un trimestre solare).

Entro il 2022 il tasso Euribor sarà stato sostituito da quello Ester (Euro Short-Term Rate). L’obiettivo di EMMI è di adottare un nuovo parametro che possa garantire una maggiore trasparenza. Per questo il nuovo tasso sarà calcolato mediante un nuovo algoritmo che terrà conto delle effettive transazioni che avvengono sul mercato da parte di tutti gli istituti di credito. Il nuovo parametro era stato annunciato dalla BCE già nel 2019, ma ad oggi ha sostituito solo il tasso EONIA (Euro Over Night Index Average, il tasso di interesse interbancario per 1 giorno nella zona di euro).

Il discorso è differente per quanto riguarda i mutui a tasso fisso.

Quando si decide di sottoscrivere un mutuo a tasso fisso, uno dei principali dati da verificare è il valore dell’Eurirs, l’indice utilizzato come parametro di riferimento per questi contratti, esattamente come l’Euribor per i mutui a tasso variabile. L’Eurirs (Euro Interest Rate Swap) è pari alla media delle quotazioni applicate ai contratti swap dalle principali banche operanti nell’Unione europea e sotto il controllo della Federazione Bancaria Europea (FBE).

I tassi Eurirs possono essere di varie durate (da 1 anno fino a 12 anni e 15 anni, 20 anni, 25 anni, 30 anni, 40 anni, 50 anni) e nei i contratti di mutuo la scelta del tasso dipende dalla durata del piano di ammortamento. Ad esempio, se si stipula un mutuo a tasso fisso di una durata ventennale, l’indice di riferimento sarà l’Eurirs a 20 anni.

Un contratto di Swap può essere sinteticamente definito come il contratto mediante il quale due parti scambiano tra loro posizioni a tasso fisso con altre a tasso variabile in base alle aspettative che si hanno sul futuro andamento dei tassi. Per proteggersi da possibili rialzi dei tassi di interesse saranno cedute posizioni a tasso variabile acquisendone altrettante a tasso fisso.

Il comportamento sarà ovviamente inverso in caso di aspettative di tassi al ribasso. I tassi Eurirs sono correlati ai rendimenti di strumenti obbligazionari di pari durata, soprattutto con il Bund tedesco, e ad altre variabili come il tasso di inflazione dell’area Euro.

Indicatori di Costo

Il tasso definito in un contratto di mutuo, sia fisso che variabile, viene indicato dalla sigla TAN che corrisponde al Tasso Annuo Nominale del finanziamento ed esprime appunto il valore degli interessi corrisposti su un orizzonte temporale di un anno.

Secondo quanto disposto in termini di trasparenza bancaria, il TAN è uno degli elementi obbligatori che devono essere indicati in modo chiaro ed esplicito in tutti i documenti relativi al finanziamento, comprese eventuali note informative.

Un elemento altro indicatore non obbligatorio, ma spesso utile per calcoli di economicità e di confronto tra finanziamenti, in particolare per quelli con periodo medio-lungo di ammortamento, è il valore del TAE.

TAE sta per Tasso Annuo Effettivo e rappresenta un indicatore solitamente utilizzato per mettere a confronto investimenti con medesime caratteristiche ma con diversa periodicità delle rate. Il calcolo può essere ovviamente applicato anche ai finanziamenti ed esprime un concetto molto semplice: il TAE è sempre più alto del TAN e questo vale in modo direttamente proporzionale alla frequenza di pagamento delle rate di un finanziamento (o delle cedole di un investimento): a parità di tasso nominale, un mutuo con una rata mensile ha un TAE più alto rispetto ad uno stesso mutuo con una rata semestrale.

Il Tasso Annuo Effettivo Globale

Le offerte di mutuo presenti sul mercato vanno anche valutate in base ai costi complessivi applicati al contratto dagli istituti eroganti. Per questo tipo di analisi bisogna partire dal valore del TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) indicato sulla proposta di contratto.

Questo indicatore è stato introdotto dalla Direttiva Europea 90/88/CEE e dalla Deliberazione del CICR n.10688/2003 con cui è stato demandato alla Banca d’Italia il compito di individuare quali fossero le operazioni e i servizi a fronte dei quali determinare il costo effettivo dell’operazione per il cliente.

Il TAEG è l’indicatore che esprime sinteticamente il costo del credito al consumo e di altri finanziamenti concessi a soggetti privati.

Nel calcolo del TAEG vanno contemplati:

• spese di istruttoria e apertura della pratica di credito;
• spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate, se stabilite dal creditore;
• spese per l’assicurazione o le garanzie, se imposte dal creditore;
• il costo della mediazione svolta da un terzo, se necessaria all’ottenimento del credito;
• altre somme eventualmente contemplate dal contratto.

Non vanno incluse le spese o gli interessi (di mora) eventualmente pagati dal consumatore in caso di inadempimento agli obblighi di restituzione previsti dal contratto.

 Quali considerazioni fare?

Scegliere un mutuo a tasso fisso o variabile, al di là delle valutazioni di economicità che abbiamo riportato, dipende dalla durata del finanziamento, ma anche dalle aspettative sulle variazioni dei tassi di mercato. Spesso si sceglie la soluzione a tasso fisso per il fatto di non avere più preoccupazioni per tutta la durata del finanziamento, ma questo comportamento potrebbe precluderci la possibilità di cogliere nuove opportunità attraverso surroghe o negoziazioni sulla base di tassi che nel tempo potrebbero diventare più vantaggiosi.

La prossima riunione della Banca Centrale Europea è fissata per il 3 febbraio 2022 e al momento non emergono notizie che facciano presupporre un rialzo dei tassi. Una conferma a questa tendenza sembrerebbe provenire anche dalle ultime quotazioni dei Futures sull’Euribor.

I Futures, lo ricordiamo, sono contratti a termine con i quali le parti si impegnano ad acquistare o vendere un bene ad un prezzo e ad una scadenza definiti al momento della sottoscrizione del contratto stesso. I Futures sull’Euribor, nello specifico, rappresentano le aspettative degli operatori sull’Euribor 3 mesi per i successivi 5 anni e tutto porta a considerare che i tassi Euribor resteranno ancora negativi almeno per tutto il 2022.

Anche le stime sul tasso di inflazione dell’intera Eurozona per i prossimi due anni, dopo l’impennata a cui stiamo oggi assistendo, sembrerebbero nuovamente al ribasso. Questo ha portato ad un primo effetto positivo sulle quotazioni EURIRS di questi ultimi giorni calmierando il trend al rialzo sulle scadenze più brevi (1-4 anni) o addirittura invertendolo per quelle a lungo termine (5-50 anni).

Si tratta in ogni caso di pure previsioni su variabili di mercato purtroppo altamente suscettibili a fattori ambientali, economici, politico-istituzionali e su cui non possiamo avere alcuna certezza o garanzia.

La scelta del mutuo migliore non equivale sempre a quella che risulterebbe più economicamente vantaggiosa nel momento in cui ci troviamo ad affrontarla. Occorre certo valutare tutti i fattori economici descritti in base alle contingenze del momento, ma con lo sguardo sempre rivolto alle nostre aspettative future.

Il compito di gestire la finanza individuale, familiare o aziendale non si esaurisce nelle scelte del momento in base alle informazioni che abbiamo a disposizione, ma consiste piuttosto nel creare un modello comportamentale che attraverso un monitoraggio continuo tenga conto di accadimenti futuri imprevisti, preparandoci ad affrontare il peggio, ma anche a cogliere tempestivamente ogni eventuale vantaggio.